2020.12.01

2020.12.01

一棟アパート投資はどんな人におすすめ?メリットや知っておきたいポイントも解説!

マイナス金利政策が続くなか、ただ金融機関に資産を預けているだけでは資産を大きく増やすことはできません。資産形成の手段として不動産投資を検討している場合は、一棟アパート投資にチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

初めのうちは、一棟アパート投資にどのようなメリットがあるのか、何に気を付けて取り組めば良いのか、具体的な内容がわかりづらいかもしれません。

そこで今回は一棟アパート投資のメリット、一棟所有と区分所有の比較、物件選びのポイントなどについて解説します。

一棟アパート投資は「資産形成を加速化させたい人」におすすめ

まずは一棟アパート投資のメリットについてご紹介します。

高額である分、収益も大きく見込める場合もある

例えば、1.2億円の一棟物件と1,200万円の区分所有があり、どちらも利回りが10%だった場合で考えてみましょう。この場合、それぞれの年間の家賃収入は一棟物件で1,200万円、区分所有で120万円です。単純に計算すると、年間で1,080万円の差が出てきます。

もちろん一棟物件は規模が大きい分、最初に多額の投資が必要です。また、物件の特性やオーナーの属性によっても、手元に残る金額は変わってくるでしょう。

とはいえ、ローン返済分や諸経費、税金などを考慮したとしても、一棟のほうが収入を多く得られる可能性が高いと考えられます。

不動産経営には諸経費がかかりますが、一棟アパート投資の場合は減価償却(※)分が大きい点もポイントです。特に木造アパートの場合、短期間で高額の償却が可能なケースもあります。

※減価償却とは、時間の経過や使用によって価値が下がっていく資産を取得した場合に、その資産を取得するために支払った額を耐用年数に応じて計上していく会計処理のことです。

不動産投資は長期間にわたります。人生の時間は有限であることを考えると、資産形成がよりスピーディーな一棟アパートに投資するほうが得策といえるでしょう。

年収1,000万円前後あれば1億円クラスの物件を買える場合もある

例えば、1億円クラスの物件を購入するとなると、一般的なサラリーマンの収入では到底無理だと考える方も多いのではないでしょうか。しかし、実際には年収1,000万円前後の方でも、1億円クラスの物件への投資は可能です。

実際、都内でも木造アパートで5,000万円程度から、鉄筋コンクリート(RC)造のマンションは1~2憶円程度の物件が多い傾向にあります。

一棟物件はたしかに高額ですが、居住用と異なり家賃収入をローン返済に充てられます。そのため、区分所有ほど年収額の条件が厳しくないケースが多いのです。

しかし、融資を受けやすくするためには、当然ある程度自己資金の用意が必要となります。大まかな目安として、物件価格の1~2割程度の自己資金を準備しておくとよいでしょう。

2棟3棟と増やしてさらに資産形成を加速させることも可能

1棟目の投資が順調に進んだ場合、次は2棟目3棟目の購入も視野に入ってきます。1棟目で得た収益をもとに、さらに資産を増やして黒字を増やしていきましょう。所有物件を増やせば、資産形成のスピードもさらに加速化します。

なお、2棟目3棟目を購入する際に、1棟目の物件を共同担保として提供することもできます。逆にいえば、1棟目の物件で失敗してしまうと、2棟目以降の物件購入が難しくなるというわけです。

このような資産形成の仕組みを考えると、1棟目の投資は今後を大きく左右する重要なものと考えられます。失敗を防ぐためにも、まずは不動産投資の専門家に相談してみるのがおすすめです。

「一棟所有vs区分所有」大きな違いはリスク分散にある

一棟所有と区分所有の違いとしては、投資額・銀行からの評価・管理の自由度など複数の点が挙げられます。そのなかでも特に意識しておきたいのが「空室リスク」です。

区分所有の場合、所有している部屋に入居者がいなければ家賃収入を得られません。たとえ空室であってもローンや経費の支払いは毎月発生するため、空室状態が長期化すると出費ばかりがかさんでしまいます。

一方、一棟物件の場合は区分所有よりも空室リスクが少ないことがメリットです。もちろん、すべての部屋が空室であるのは問題ですが、区分所有のように「100%か0%か」という極端な結果にはなりません。

例えば、総戸数が20戸の一棟物件の場合、1~2戸空室になったとしても、90%以上の入居率は維持できます。

投資額の手軽さから、なかには一棟所有ではなく区分所有から検討する方も多くいます。一見して一棟所有のほうがハイリスクであるように見えますが、上記のような空室リスクを含めて考えるとそうとはいい切れません。

また、区分所有で建て替えや建物の解体をする際には、所有者全員の合意を得る必要があります。これに対して、一棟アパート投資では他の所有者がいないため、管理の自由度が高く、好きなタイミングで修繕などが可能です。

最低限知っておきたい!一棟アパート選びの3つのポイント

最後に一棟所有のメリット、区分所有との違いを理解したうえで、実際にどのような物件を購入したら良いのか、選び方のポイントをチェックしておきましょう。

稼働率が高いか

不動産投資では、空室リスクをいかに回避するかが重要になります。空室を減らして収益を安定させるためにも、稼働率を高める工夫が必要です。

ときには、稼働率を維持するために賃料の値下げをせざるをえない場合もあるでしょう。空室リスクを考慮したうえで、適正な賃料を決定することが大切です。

なお、新築物件の場合は見込みの稼働率から賃料の設定を考えますが、一棟アパート投資のほとんどは中古物件への投資です。中古物件の場合はすでに入居者がいるため、実際の稼働率や管理状態をチェックすることができます。

ただし、注意したいのがフリーレントによる空室調整です。フリーレントとは、入居してから一定期間の家賃を無料にする契約形態を指します。物件のなかには、収益性の高い物件と見せかけるため、売却前にフリーレントで満室にしている場合があります。

賃料を決定する際には、稼働率のバランスも意識しておきましょう。稼働率を改善したいからといって安易に賃料を下げてしまうと、収益の目標に達成できなくなるおそれがあります。

競合物件の相場を確認しながら、いかに適切な範囲で値下げするかが重要です。

立地条件が良いか

不動産の価値は、立地条件の良さによって大きく左右されます。立地を知るためにも、最寄り駅から物件まで自分で歩いて、実際の所要時間や周辺の環境を確かめてみましょう。その物件に住む人が物件に対してどのような印象を持つのか、入居者の視点でチェックしてみることが大切です。

チェックポイントは想定している入居者層によって変わります。例えば、単身者向けの場合は駅やコンビニの近さ、ファミリー層の場合はショッピングモールや公園の近さなどが重視されます。

また、車社会の地域では駐車場の有無が重要になってくるなど、エリアによって求められる条件が異なる点にも注意が必要です。物件価格と利回りに関しては、都会よりも地方のほうが物件価格は安く、利回りが高い傾向にあります。

ただし過疎化が進んでいる地域の場合、空室リスクが高くなりやすいことが問題です。単に物件価格と利回りだけで判断するのではなく、土地再開発の予定などさまざまな観点から、物件の将来性を見極める必要があるでしょう。

住宅設備が魅力的か

入居者を集めて収益を確保するためには、最新の住宅設備を充実させることも肝心です。人気の高い住宅設備の例としては、以下のものが挙げられます。

  • インターネット無料
  • オートロック
  • ホームセキュリティ
  • 防犯カメラ
  • 宅配ボックス
  • 24時間利用できるゴミ置き場
  • 床暖房
  • ウォークインクローゼット
  • システムキッチン
  • 独立洗面台
  • 浴室乾燥機
  • 追い焚き機能

入居者層によって人気の高い住宅設備が異なるため、住宅設備を整える際はターゲット設定を明確にしておきましょう。

例えば、自炊の多いファミリー向け物件では、システムキッチンなど料理のしやすい設備を重視するケースが喜ばれます。一方、単身者の場合は荷物を代わりに受け取る家族がいないため、宅配ボックスのある物件などが好まれる傾向にあります。

住みやすい工夫が施されている住宅は、家賃や立地など条件が厳しくても、それなりの人気を集めるものです。人気のある住宅設備を取り入れて、入居意欲を高めることができれば、空室リスクを軽減できるでしょう。

まとめ

一棟アパート投資には多額の資金が必要ですが、部屋単位で購入するよりも大きな収益を期待できます。

一棟アパート投資といっても、年収1,000万前後あれば1億円クラスのアパートを購入することも可能です。1棟目の投資がその後の資産形成に大きく影響するため、不動産投資の専門家に相談しながら話を進めていくとよいでしょう。

不動産投資での失敗を最小限に抑えるためには、物件の空室リスクを想定したうえで判断すること、物件選びのポイントを正しく理解することが大切です。

稼働率の高さや立地条件、住宅設備などを総合的に見ながら、収益性に優れた価値のある物件を見つけ出しましょう。

CONTACT

お問い合わせはこちら