2020.10.07

2020.10.08

【初心者向け】不動産投資の理想的な利回りをわかりやすく解説

不動産投資は人気のある投資方法ですが、「利回りの相場がわからない」という方も多いのではないでしょうか。さらには、利回りを理想的な数値に近づけるためのポイントも押さえておきたいところです。

今回は不動産投資にチャレンジするにあたって覚えておきたい、理想的な利回りについて解説します。利回りの計算方法もわかりやすく説明しますので、投資に初めてチャレンジする方はぜひ参考にしてください。

不動産投資の理想的な利回りは3~5%

不動産投資における理想的な利回りは、3~5%といわれています。実際には利回りが10%を超える物件も存在しますが、「利回りが高ければ高いほど、多くの収入を得られるわけではない」というのが、投資物件選びの難しいところです。

物件の候補がいくつもある場合、単純に考えるなら利回りが高いほうを選びたくなるでしょう。物件と中古物件とで比較すると、中古物件のほうが安く購入できる分、利回りが高い傾向にあります。

数値だけを見ると、中古物件に投資したほうがお得であるように見えますが、実際には利回り以外の部分もよく確認しておかなくてはなりません。投資した不動産の価値は、その不動産物件の種別や築年数、部屋の状態、立地などに大きく左右されます。

新築物件の場合、利回りは低いものの満室になりやすく、家賃を高めに設定できるのが大きな強みです。一方で、築年数が古い物件ほど空室率が高まり、修繕費や管理費などメンテナンス費用が余計にかかってしまいます。このように、利回りの数値だけに注目していると、空室リスクなど他の重要な項目を見逃してしまう可能性があるのです。

ちなみに新築と中古の差ですが、マンションに投資する場合、利回りの相場は以下のとおりとなります。

新築マンション:5%前後
中古マンション(築年数20年まで):6%前後
中古マンション(築20年~35年):7~10%

ただし、上記の利回りはあくまでも目安です。物件のあるエリアによっても大きく変わることを考慮しなくてはなりません。

都市部と地方であれば、一般的に地方の物件のほうが高い利回りになります。しかし、過疎化により人口が減少しているエリアの場合、やはり入居者を集めること自体が難しくなるでしょう。また、エリアによってはマンションよりも戸建てのほうに人気が集まることもあります。

どこで物件を選ぶ場合でも、入居者が満足できる物件を選ぶことが大切です。物件そのものの魅力が高ければ空室リスクも避けられ、安定して家賃収入を得られるでしょう。

手元に入ってくる収益のことを考えるならば、築年数が浅い物件を選ぶのがおすすめです。築5年以内の物件であれば、修繕費が発生する可能性もそれほど高くありません。入居者の満足度を考慮して物件を選ぶこと、どれほど利回りが高い物件であっても入居者がいなければ意味がないことを理解しておきましょう。

不動産投資の利回りには3種類ある

不動産投資の利回りについて先ほど説明しましたが、利回りには3種類あることをご存知でしょうか。不動産投資を実際に行なう前に、想定利回り・表面利回り・実質利回りの3種類の利回りを理解しておきましょう。

想定利回り

想定利回りとは、1年間満室であった場合を想定した利回りのことを指します。想定利回りの計算式は以下のとおりです。

想定利回り=不動産投資で得られるすべての収入÷物件価格×100

所有している物件が1年中満室であることは考えにくいため、想定利回りは参考程度にとどめておきましょう。不動産投資において判断基準としておもに使われるのは、以下で説明する表面利回りと実質利回りです。

表面利回り

表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割ることで算出できます。

表面利回り=現在の不動産投資で得ているすべての収入÷物件価格×100

不動産会社が広告やホームページ上に掲載している利回りは、表面利回りのケースが大半です。計算式もシンプルであるため、誰にでも数値を比較検討しやすく、想定利回りよりも実際の利回りを把握しやすいでしょう。

ただし、表面利回りには管理費など経費が含まれていない点に注意が必要です。

実質利回り

実質利回りの場合、収入から経費が差し引かれます。計算式は以下のとおりです。

実質利回り=(現在の不動産投資で得ているすべての収入-経費)÷物件価格×100

実質利回りでは支出分が反映されているため、表面利回りよりもさらに正確な利回りを知ることができるでしょう。

不動産投資の利回りを計算するうえでの内訳

利回りを計算する際には、不動産投資で得られる収入や必要な費用を把握しておく必要があります。次の項目で、不動産投資における収入と支出の内訳を詳しく見ていきましょう。

収入

不動産投資の主な収入といえば“家賃収入”ですが、その他にも収入が存在します。例えば、礼金や更新料、毎月の共益費などが挙げられます。物件の管理に必要な共益費については、オーナーが自由に金額を設定可能です。

共益費を家賃に組み込むのか、別に分けるのも悩ましいところでしょう。しかし、入居者から見た印象が大きく変わる部分でもあるため、慎重に判断しなくてはなりません。

なぜなら、共益費を組み込むことで家賃が高くなってしまい、インターネット検索で見つかりにくくなってしまうおそれがあるためです。

初期費用

不動産投資を行なう場合、初期費用は物件価格の8~10%程度かかると考えましょう。具体例としては、不動産登記費用、不動産取得税、印紙税、火災保険料、仲介手数料などが挙げられます。

もし初期費用を抑えたいのであれば、物件価格が比較的低い中古の区分マンションがおすすめです。空室リスクに配慮する必要はありますが、「少ない資金で投資を始められる」「新築マンションよりも利回りが高い」というメリットがあります。

ランニングコスト

不動産投資を行なうなら、家賃収入だけでなくランニングコストについても考慮する必要があります。ランニングコストとしてかかるのは、ローン返済費、水道光熱費、固定資産税、都市計画税、所得税、管理費、修繕費、税理士費用などです。

物件の状態にもよりますが、家賃収入の20~30%程度をランニングコストの目安として考えるとよいでしょう。オーナーの工夫次第では、ランニングコストの削減も可能です。

物件やエリアによる不動産投資の利回りの違い

最後に、エリア別の不動産利回りを確認しておきましょう。
(※以下の内容は、一般財団法人日本不動産研究所の『第42回不動産投資家調査(2020年4月現在)』を参考に記載しています。)

東京エリアの不動産利回り

東京都内の取引利回りは4%前後ですが、同じ都内でもエリアによって利回りに違いが見られます。城南地区(目黒区・世田谷区)と城東地区(墨田区・江東区)で比較したところ、ワンルーム・ファミリー向けの両方とも、城東地区のほうが0.2%~0.3%ほど利回りが高いです。

また、外国人向け高級賃貸住宅に関しては、低層型であっても超高層型(タワー型)であっても利回りに差は見られませんでした。

地方エリアの不動産利回り

東京以外のエリアの不動産利回りは5%前後です。ただし大阪の期待利回りは4.8%、広島は5.7%であるなど、地方によって数値に大きな差が見られます。

都内の不動産は基本的に、地方エリアよりも低利回りです。ただし、人口が密集していて人気の高いエリアであるほど空室リスクが低く、継続して家賃収入を得られると考えられます。

まとめ

今回の記事で理想的な利回りを3~5%とお伝えしましたが、実際のところは築年数や地域などさまざまな要素を併せて判断する必要があります。想定利回り・表面利回り・実質利回りと、利回りにも複数の種類があるので、違いをしっかりと認識しておくことが大切です。

利回りの高い物件を見かけたときには、すぐに飛びつくのではなく、しっかりと物件の情報を集めておきましょう。物件の稼働率やメンテナンス費用などを考慮しながら、より好条件の物件を探してみてください。

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