2020.10.07

2020.10.08

不動産投資で融資を受けるためには?有利な条件を引き出すポイントも紹介

「賃貸経営にチャレンジしてみたい!」と考えたときに、重要なポイントとなるのが金融機関からの融資です。

不動産投資を行なう方の多くが金融機関からの融資を受け、物件購入に必要な資金を調達しています。融資審査を無事突破するためにも、事前に必要な知識を頭に入れておきましょう。

今回は不動産投資の融資の種類、主な借入先、融資を受けられるまでの一般的な流れを説明します。好条件で融資を受けるためのポイントも併せてご紹介しますので、手続きの途中でつまずきたくない方はぜひご一読ください。

不動産投資の融資は2種類ある

不動産投資の融資を利用する際には、“アパートローン”と“プロパーローン”のどちらを選択するかを決める必要があります。ここでは、2種類のローンの違いについて解説していきます。

アパートローン

アパートローンの場合、融資金額や融資期間、審査基準、提出書類など詳細があらかじめ決められています。パッケージ化された金融機関の商品で、チェック項目をすべて満たせば融資を受けられるという仕組みです。審査基準が投資初心者でもわかりやすいのがメリットです。

審査期間は比較的短めで、審査自体もプロパーローンほど厳しくはありません。自己資金がなくても融資を受けられる場合もあります。アパートローンでは一般的に、金融機関の審査以外に保証会社の審査が入るケースがほとんどです。

アパートローンは審査基準がわかりやすく、投資初心者にもおすすめのローンです。ただし、決められた条件をすべて満たさないと融資の審査が下りず、やや融通が利かない点がデメリットといえます。また、保証会社に保証を依頼することになると、保証料が発生します。

プロパーローン

プロパーローンは、不動産購入以外にも一般的な事業融資として利用されます。各金融機関が独自の審査基準を設けており、パッケージ化されたアパートローンに比べると柔軟性があるといえます。

プロパーローンは、金利や融資金額に関して上限や下限がないことがメリットです。そもそも明確な基準がないので、個々人の状況に合わせて対応してもらえます。アパートローンよりも金利は低めで、融資の際に保証会社を利用することも保証料も必要ありません。

ただし、アパートローンよりも審査が厳しめで、自己資金の準備も必要です。また、プロパーローンでは連帯保証人の設定が求められることを覚えておきましょう。すでに不動産投資に取り組んでいて、「新しく2棟目を建てたい」と考えている方、賃貸経営を今後さらに拡大したい方におすすめのローンです。

不動産投資の融資借入先は5つ

融資借入先の候補としては、以下の5つの金融機関が挙げられます。

都市銀行

都市銀行(メガバンク)は全国に支店があり、低金利で融資を利用できます。ただし、融資を受けるにあたって、希望する人の年収や勤務先、物件の価値、保有財産など厳しい条件をクリアする必要があります。

地方銀行

地方銀行の場合、融資を受ける本人の居住地と物件が銀行の営業エリア内になくてはならないケースが多いです。融資審査の基準に関しては、基本的に都市銀行と同程度と考えられます。都市銀行と金利が同水準の場合、融資判断も厳しめになるでしょう。

信用金庫、信用組合

非営利法人である信用金庫・信用組合は、金融庁により営業エリアが制限されています。地方銀行と同様に、融資を受ける本人の居住地や物件が営業エリア内に含まれていなくてはなりません。審査基準や金利に関しては、地方銀行と同じくらいと考えるとよいでしょう。

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は、政府が100%出資を行なう公益性の高い金融機関です。他の金融機関とは性質が異なり、利益追求ではなく国民生活向上への寄与を目的としています。比較的審査に通りやすく、低金利で融資を受けられるのがメリットです。

ノンバンク

ノンバンクとは、預金業務を行なわず融資のみ行なう金融機関のことです。クレジットカード会社、信販会社、消費者金融などがノンバンクに該当します。

地方銀行や信用金庫、信用組合のように営業エリアの制限はありません。金利は高めであるものの、融資基準は他と比べて緩めに設定されています。

不動産投資の融資を受けるまでの流れ

不動産投資の融資の種類・主な借入先を理解できたら、次は融資を受けるまでの手続きを、全体の流れの中で見ていきましょう。

1.物件を探す

物件を探すときには、自分の投資の目的や今後の目標を明らかにしておくことが大切です。何のために投資を行なうのか、どのような生活を実現したいのか、自身の考えをまとめることで、物件探しの方向性が定まりやすくなります。また、自分の手持ち資金の現状も正確に把握しておきましょう。

2.売り主へ買付を依頼する

気になる物件を見つけて現地でのチェックを済ませたら、売り主へ買付申込書を提出して、物件購入の意思表示を行ないます。ただし、買付申込書を提出しただけでは物件を購入できません。購入希望者が複数いる場合は、金額など条件を比較したうえで、売り主が誰に売るかを決定します。

3.融資の審査を受ける

金融機関にアポイントを取り、融資の相談を行ないます。場合によっては、融資を断られるケースもありますが、一度断られたからといって不動産投資を諦める必要はありません。金融機関や支店によって融資審査の厳しさが異なるため、複数の金融機関に同時進行で相談しておくのがおすすめです。

4.売買契約をする

融資の事前審査をクリアしたら、売り主と売買契約を締結して手付金を支払います。ただし、契約をあとから解除した場合、この手付金を放棄しなくてはなりません。

とはいえ、実際には融資の事前審査を通過して売買契約をしたのに、本審査で融資を断られるケースもあります。必ず“融資特約”を付けて手付金が戻ってくるようにしておくとよいでしょう。

5.管理会社の選定をする

物件を購入するのであれば、管理会社の選定も必要です。以前の管理会社をそのまま引き継ぐか、自分で管理するのかを選びましょう。点検の頻度や補償内容の手厚さなど、管理会社によってサービス内容が異なるので、サービス内容と費用をよく比較検討しておくことが重要です。

6.金銭消費賃借契約をする

金融機関の本審査が行なわれ、無事承認されたら金融機関と金銭消費賃借契約を締結します。契約締結後は融資条件の変更ができないため、不明点がある場合は担当者に細かい点まで確認しておきましょう。

7.引き渡しをする

金銭消費賃借契約を結んだあと、登記手続きや融資実行、残代金の決済が行なわれます。登記手続きは司法書士が行ないますので、登記に必要な書類と費用を用意しておきましょう。すべての手続きが終わり次第、物件の鍵を受け取れます。

融資を有利な条件で受けるためのポイント

たとえ物件価格が高めであったとしても、融資を良い条件で受けられれば、その分だけ負担を軽減できるでしょう。ここでは、融資を好条件で受けるために覚えておきたいポイントをご紹介します。

個人属性を意識する

金融機関としては、やはり「信頼のできる相手」にお金を貸したいと考えるものです。融資審査は、融資を受ける本人の年収や職業、勤続年数など、個人属性が重要なポイントとなってきます。「大企業に勤めていて高収入である」「公務員で定年まで安定して働ける」のような好条件の方は、都市銀行など審査が厳しめで低金利の金融機関を利用するのも一つの方法です。

ちなみに審査の段階では、自己資金額、他社からの借入の有無、クレジットカードの事故歴などもチェックされます。

融資が受けやすい物件の特徴

物件選びのときには、融資を受けやすい物件の特徴を知ったうえで選ぶことが大切です。個人の属性だけでなく、投資する物件の価値によっても融資の受けやすさが異なります。

新築物件やワンルームマンション、首都圏の物件など、人気が高く収益性が高い物件であるほど、担保としての価値が高まることを理解しておきましょう。

金融機関と連携している不動産会社を検討する

提携している金融機関が多い不動産会社は、それだけ金融機関から高評価を得ているということです。不動産会社の評価が高ければ、好条件の融資を受けられる可能性が高まります。

不動産会社を比較検討する際には、提携している金融機関が多い不動産会社を優先して選ぶことをおすすめします。

まとめ

不動産投資で稼ぎたい初心者の方は、アパートローンとプロパーローンの違いを理解しておきましょう。融資借入先の候補はいくつもありますが、それぞれ審査基準や金利が異なること、営業エリアに制限がかかるケースがあることを理解することが肝心です。

たとえ1%という小さな数値だとしても、不動産投資の規模感を考えると、動く金額は相当に大きなものとなります。今回ご紹介した融資を有利な条件で受けるポイントを参考に、好条件での融資実行を目指してください。

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