2020.10.07

2020.10.08

サラリーマンが不動産投資を始めるメリットは?注意点や成功者の共通点も紹介

不動産投資というと富裕層や事業を持っている人向けの投資というイメージがありましたが、近年はサラリーマンのなかでも挑戦する人が増えています。

不動産投資はサラリーマンが行なうのに有利な条件を持っており、物件をうまく運用できれば大きな副収入を得られる可能性があります。

今回は、サラリーマンの不動産投資をテーマに、そのメリットや注意点、成功者の特徴などを解説します。不動産投資を検討中の方はぜひ参考にしてください。

サラリーマンが不動産投資を始めるメリット

富裕層のものと思われがちな不動産投資ですが、サラリーマンだからこそ享受できるメリットも存在します。代表的なものを4点見てみましょう。

サラリーマンの隠れた資産「与信」が使える

与信とは、取引相手から得る経済状況への信用のことで、サラリーマンであればその与信を活用して有利に不動産投資を行なえる点が挙げられます。不動産投資においては、おもにローンを利用する金融機関からの経済的信用度を指します。

サラリーマンや公務員などは、安定した収入が見込める分与信は多めで、比較的融資を受けやすいといわれています。これがフリーランスや無職の場合、経済的に不安定にあることから与信が小さく、不動産投資ローンの借り入れどころかクレジットカードも作れないことが珍しくありません。

経済的基盤が安定しており金融機関からの信用を得やすいという点で、サラリーマンは不動産投資には有利です。

退職後の年金確保につながる

家賃収入が退職後の年金代わりになるのも不動産投資のメリットの一つです。運用中の物件からは定期的に家賃収入が入るため、公的年金に加えて老後の生活を支えてくれるでしょう。

受給額の減少や受給開始年齢の高齢化など、日本の年金制度はいくつもの不安を抱えています。このような状況だからこそ、将来に備えて収入の柱を増やしておくことは老後の経済的安定につながるといえるでしょう。

生命保険の代わりになる

運用する物件が生命保険の代わりになるという点も忘れてはいけません。不動産投資ローンには、万が一のときに保険金でローンを返済できる“団体信用生命保険”がセットになっているからです。

不動産投資ローンの返済中に死亡したり高度障害を負ってしまったりした場合、ローンの残債は保険から全額支払われます。万が一の場合は、配偶者や子供にローン残高ゼロの不動産を残すことが可能です。

収益を出しつつ“もしも”の事態に備えることができるのも、不動産投資ならではのメリットといえるでしょう。

節税対策ができる場合がある

不動産投資は節税対策の一つとして考えることもできます。不動産投資で赤字が出たとき、給与所得と投資のマイナス分を相殺し、課税所得を減らすことができるからです。

不動産投資と給与の2つの収入源がある場合、住民税と所得税の金額はこの2種類の所得を通算した金額から算出されます。そのため、不動産投資の所得が赤字の場合は節税が可能です。

また、不動産投資で発生する“減価償却費”という経費も節税に大きな効果を発揮します。減価償却とは、経年によって減少する建物の価値を支出として計上できる経費のことで、実際には支出が発生していないにも関わらず帳簿上経費扱いにできます。金額が大きいため節税に非常に効果的です。

節税目的の赤字経営は、収益を得るという本来の目的から逸脱するため避けるべきです。しかし、利益を出しつつ、収支が悪化した場合も節税になるという点は大きな利点といえます。

サラリーマンが不動産投資を行なう場合の注意点

サラリーマンにさまざまなメリットがある不動産投資ですが、未経験から始める場合はいくつか注意点もあります。不動産投資初心者が失敗しやすいポイントを見ていきましょう。

物件選びは慎重に行なう

不動産投資を行なう際、物件は勢いで購入せず、じっくりと吟味する必要があります。不動産投資はどの物件を選んでも利益が出るものではないからです。特に、一見お得に思える“中古物件”と“オーナーチェンジ物件”には注意が必要です。

①価格の安い中古物件

中古物件は新築物件と比較すると価格が安く、借入金額も少なく済むため魅力的に思えます。しかし、古い賃貸物件は新築と比べて人気が低く、入居者が決まりにくいという欠点があります。リノベーションや、購入価格の低さを利用して高い利回りを実現しているオーナーもいますが、必ずしも初心者向けとはいえません。

②即座に家賃収入の見込めるオーナーチェンジ物件

すでに入居者がいる状態で売買できる“オーナーチェンジ物件”は、購入時点で家賃収入が約束されているためお得に見えます。しかし、入居者がいるため物件の状態を詳しくチェックできない場合や、長期入居者の退去に合わせて家賃の更改が必要な場合があるなど、難がある物件も多いです。

物件を購入してから後悔しないよう、お得に見えても即決は避けてじっくり比較検討しましょう。具体的には、以下のようなポイントは最低限考慮する必要があります。

  • 建物の立地
  • 市町村の人口の増減
  • 駅・交通の便
  • 建物の設備や整備状況

どの程度人気の物件なのか、具体的に収益はいくら見込めるのかを考慮したうえで購入を決定してください。

最初から自主管理を行なってしまう

物件管理の委託費用を節約するため自主管理を行なうのもおすすめできません。自分で管理しきれず物件の状態が悪化すると、入居者候補に敬遠される原因となります。

特にサラリーマンは本業がある分、物件の管理に使えるのは終業後か休日のみです。仕事中の問い合わせにもすぐには対応できないため、思うように物件を維持できない可能性があります。

最終的には自己管理を行なう場合でも、まずは管理会社に管理を委託するのがおすすめです。仕事ぶりをチェックしながら、管理業務を勉強するのも一つの選択肢にできます。

融資の際は「個人属性」を意識する

サラリーマンは無職やフリーランスと比較して与信は多いのですが、サラリーマンならだれでも有利に融資を受けられるわけではありません。というのも、与信には“個人属性”が大きく関係してくるからです。

個人属性とは、借り入れを行なう人に付随する経済的・社会的背景のことで、貸付限度額に多大な影響をおよぼします。具体的には、収入・職業・勤め先・年齢・現在の借り入れ状況などです。

個人属性への評価は、以下のような方法で向上を狙うことができます。

  • クレジットカードの限度額を下げる(使用していないものは解約する)
  • カードローンなど他の借り入れがあれば完済する
  • ローンの借り換えによって収支を改善する

借り入れを行なったあとに順調に返済できる見込みがあれば、借入限度額の拡張や低金利での借り入れが期待できます。融資を申し込む前に、カードやローンの整理をしておきましょう。

サラリーマンで不動産投資に成功した人の共通点

不動産投資は軌道に乗れば安定した収入が見込めますが、あくまで投資ですので漫然と運用していると思わぬ損失が出る可能性もあります。では、不動産投資に成功する人は、どのようにして運用しているのでしょうか。

日々勉強熱心な人

不動産投資に成功しているオーナーの多くは、自発的な勉強を怠りません。セミナーや書籍などで情報を収集し“どうすれば収益を出せるのか”を日々研究しています。また、税金や金融関連、相続などの不動産投資に直接関係ない情報も仕入れ、アンテナを広く張っています。

運用がうまくいっている間は勉強など必要ないと思うかもしれませんが、ピンチに陥ったときに多角的に対策を練るには引き出しの多さがものをいいます。骨太な運用を続けていくのに、日々の勉強は欠かせません。

さまざまなリスクを想定し分散投資している

不動産投資を始めてすぐは、資産を得たことからつい明るい未来ばかりを想像してしまいます。しかし、不動産投資で成功しているサラリーマンオーナーは、不動産投資のさまざまなリスクを考慮し、分散投資を行なっています。

不動産投資にはさまざまなリスクが付き物であり、不動産一本に全額投資するのは少々危険です。例えば、以下のような事態に見舞われ収支が悪化した際、投資先が不動産だけでは立て直せないかもしれません。

  • 天災による突発的な修繕費の発生
  • 空室発生による収入の減少
  • 変動金利で借り入れているローンの金利上昇リスク

不動産以外にも投資していれば、収支が悪化しても他の投資の利益で吸収できるかもしれません。不動産以外にも株式や預金などに資産を分散することで、資産全体の収支が悪化することを防げます。

不動産営業マンの話を鵜呑みにしない

成功しているサラリーマンオーナーは、投資用物件を選ぶ際、多くの場合自分で吟味しています。当然、物件を検討する際は不動産会社の営業マンからおすすめの紹介もありますが、それはあくまで参考までに留めておくのが安全です。

仕事で多忙だと、営業マンに物件選びを任せてついチェックを疎かにしてしまう方もいますが、これはおすすめできません。営業マンのおすすめ=利益の出る物件とは限らないからです。

たしかに、不動産投資は専門的な知識が要求されることも多く、自分だけではどの物件を購入すべきか判断できないかもしれません。しかし、営業マンのおすすめ物件を購入してもお金を払うのはオーナーです。営業トークを鵜呑みにして後悔しないよう、最低限の不動産の知識は勉強しておきましょう。

まとめ

サラリーマンは給与収入による安定した収入が見込める分、ローンの審査で有利な面も多いです。サラリーマンならではの武器を生かせる不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。

実際に投資用物件の購入を検討する際は、リスクをしっかりと把握し、それに見合う収入の見込める物件を自分で選ぶようにします。不動産会社の営業マンのおすすめは、あくまで参考程度に考えておきましょう。まずは、不動産投資のメリットとデメリットを整理し、自分に合っているかどうかを考えてみてください。

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